Покупка квартиры в рассрочку от застройщика на 5 и 10 лет

Выгоды и риски покупки нового жилья в рассрочку

Подвижная ситуация в экономике спровоцировала затяжной кризис в строительной отрасли. С 2014 года застройщики отмечают спад спроса на квартиры.

Государственные программы поддержки (ипотека военным, молодым семьям и пр.) не всем доступны. Поэтому строители спасают себя сами. Одним из инструментов активизации продаж выступает рассрочка.  Рассмотрим, как работает эта схема, и какие условия получает покупатель квартиры:

• рассрочка предоставляется на новое жилье, квартиры в новостройках. Продажи в рассрочку на вторичном рынке крайне редки и имеют свои риски, о чем мы расскажем отдельно;
• договор рассрочки заключается между застройщиком (или компанией-продавцом квартир) и покупателем, напрямую, без посредничества банков;
• обязательным условием выступает первоначальный взнос. Чем он выше, тем лояльнее условия. В 2018 году в Москве застройщики предлагают рассрочку с первым взносом от 30 до 50% стоимости квартиры;
• средний период рассрочки от нескольких месяцев до двух лет. Обычно этот срок определяется готовностью дома к заселению: застройщик заключает договоры рассрочки на этапе строительства и хочет получить свои деньги сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Длительная рассрочка, на 5 лет и более, встречается крайне редко;
• размеры ежемесячных взносов определяются договором. В большинстве случаев покупатель вносит остаток суммы равными частями в течение означенного периода, но могут быть и другие схемы расчетов;
• при покупке квартиры в новостройке в рассрочку отсутствуют дополнительные расходы на оценку и страховку;
• пакет документов, необходимый для заключения договора, минимален: большинство застройщиков требуют от покупателя предъявления паспорта. Не нужны справки о доходах, трудовая книжка и пр.

Сравнивая условия ипотеки с рассрочкой, кажется, что второй вариант гораздо выгоднее. Экономически это так и есть: переплата минимальна, покупатель не тратит время на сбор документов и ожидание решения банка, получает прямой договор с продавцом жилья.

Рекомендуем посмотреть видео по теме:

Но есть нюансы, которые могут пошатнуть оптимизм потенциальных покупателей квартир в рассрочку:

• застройщик может повысить цену на квартиры, продаваемые с рассрочкой на год и выше. Сегодня эта разница составляет в среднем до 2% стоимости квадратного метра жилья;
• чем короче период договора, тем выше первый взнос. От покупателя потребуют внести сразу половину стоимости квартиры;
• право собственности на жилье строительная компания оставляет за собой до момента полного расчета. Клиентам, оплатившим более 50% стоимости жилья, компании передают ключи от новых квартир, но полностью распоряжаться недвижимостью покупатель сможет только после погашения долга;
• финансовая ситуация каждой строительной компании индивидуальна. И если у застройщика не хватит денег на окончание работ, покупателям придется получать свои деньги через суд. Причем претендовать они могут только на сумму уплаченных взносов, но не на квартиры. Если городские власти передают недострой другой компании, новый владелец может изменить условия контракта и повысить цену на квартиры. В этом случае у покупателей небольшой выбор: доплатить или через суд потребовать свои деньги обратно.

Резюмируем: купить квартиры в рассрочку могут граждане, имеющие значительную сумму для первого взноса и высокие стабильные доходы, позволяющие в короткий срок выплатить остаток долга. Преимущества покупки в рассрочку в экономии денег на процентах банку, страховках и комиссиях.

Срок рассрочки в 2018 году не превышает одного-двух лет. Купить квартиру с отсрочкой платежа на 5-7 лет предлагает ограниченное количество застройщиков, а цена такой недвижимости будет включать проценты (до 12% годовых, что сопоставимо с ипотечными ставками).

Риски рассрочки выше, чем при ипотеке: невыполнение обязательств строительной компании надолго «заморозит» вложения покупателей. В лучшем случае недостроенный объект примет новый собственник, который рассчитается с покупателями. В худшем случае деньги придется возвращать через суд. При банкротстве застройщика гарантии возврата никто не даст.

Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры в рассрочку

Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту.

Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий.

Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:

• Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
• Этажность и количество комнат в квартире
• Подключённые коммунальные услуги
• Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
• Описываются прочие особенности, знание которых необходимо

Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).

Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате.

Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника.

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах. В указанном документе можно увидеть информацию о том, есть ли обременения на квартиру или нет. А так же с какого времени квартира находится в собственности у продавца, и на каком основании.

Справку о составе семьи. В ней указано количество зарегистрированных лиц в квартире. Как правило, на момент регистрации сделки купли-продажи, в квартире никто не должен быть зарегистрирован.

Квитанции об оплате коммунальных услуг. В них не должно фигурировать суммы долга. В настоящее время, актуален вопрос по оплате капитального ремонта жилого помещения. В случае если есть долг, то он переходит к новому собственнику (п.3 ст.158 ЖК РФ).

После того как, проверены все документы, можно приступить к утверждению условий договора купли-продажи квартиры в рассрочку между продавцом и покупателем.

Инструкция, как купить квартиру в рассрочку

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Первым делом нужно узнать, предлагает ли застройщик подобные условия. К примеру, в Москве купить квартиру в рассрочку можно будет в компаниях «Эталон», «Самолет Девелопмент», «GLOBESezar», Пирнер», а также «Тройка Рэд».

Схема стандартная:

• изучаете, предоставляет ли застройщик рассрочку на приобретение недвижимости;
• обращаетесь в компанию и предоставляете список необходимых документов (паспорт, заявление, согласие супруга, справки с места работы, а также другие);
• изучаете условия договора, которые предлагает компания (суммы, сроки, платежи, отсрочки, момент перехода прав собственности, а также другие моменты);
• заключаете сделку и вносите первоначальный платеж, установленный застройщиком;
• выплачиваете взносы для погашения рассрочки;
• становитесь полноправным собственником недвижимости.

Теперь вы в курсе, что такое рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как ее использовать, на каких условиях можно получить.

Также есть и возможность «разбить плату» и при заключении договора на вторичном рынке (когда вы покупаете дом ил квартиру у частного лица). Но и здесь есть свои подводные камни.

Получение рассрочки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Главное – проверить права собственности продавца (а также членов семьи). Если окажется, что тот не вправе был заключать сделку, та признается недействительной.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Законодательство разрешает заключать договор купли-продажи недвижимости в рассрочку между физлицами. Но в случае непредвиденных обстоятельств есть риск, что квартира вернется продавцу (а тот должен отдать покупателю выплаченные им денежные средства).

2 стороны добровольно соглашаются на обременение недвижимости в Росреестре. Снять его можно будет только после полной оплаты.

Преимущество в том, что:

• покупателю не нужно предоставлять десяток справок и документов;
• страховка не требуется;
• переплат процентов (как в банке) не будет.

Само собой, подобные сделки редко заключаются между чужими людьми. Как правило, договор составляется между родственниками / друзьями / знакомыми (и во многом основан на доверии). Но даже в таком случае не лишним будет пересмотреть целый список документов.

Сведения, которые необходимо проверить перед покупкой недвижимости:

Что нужно учесть при оформлении рассрочки

Если говорить о столице, то следует заранее изучить все условия покупки квартиры в рассрочку в Москве. В частности следует оговорить с застройщиком период рассрочки, ее сумму, а также размер ежемесячных выплат. Перед же подписанием самого договора следует убедиться в репутации строительной компании.

А также заранее следует иметь представление о том, какие документы будут переданы покупателю после завершения платежей и ввода дома в эксплуатацию

На этот аспект также нужно обратить во внимание, поскольку придётся регистрировать право собственности на квартиру

Подчеркнем еще раз, что отдельное внимание стоит уделить санкциям. Ведь в жизни случается всякое и может возникнуть проблема со своевременностью платежей

Поэтому нужно заранее иметь представление о последствиях просрочки.

Стоит регулярно контролировать ход строительства дома. И если будет ясно, что застройщик нарушает сроки, то следует приступить к мерам правового характера (направление претензии, подача иска, жалобы в государственные структуры). При этом обращение или иск может поступить сразу от нескольких будущих жильцов.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Порядок совершения сделки между покупателем и застройщиком довольно простой. Не требуется собирать большое количество бумаг, долгое время ждать ответа, как это предусмотрено в банках. Следует подобрать квартиру, обговорить с застройщиком условия ее приобретения в рассрочку. Если обе стороны все устроит, можно смело переходить к оформлению.

Для заключения договора требуется иметь при себе только паспорт. Представитель компании же должен подготовить все документы на недвижимость и ознакомить с ними покупателя. При оформлении соглашения необходимо иметь при себе и необходимую сумму для внесения первоначального взноса.

Далее стороны составляют договор. В нем прописывается следующая информация:

1. Полная стоимость квартиры.
2. Размер первичного взноса.
3. Величина остаточной задолженности после внесения первоначального платежа.
4. Срок действия рассрочки.
5. Частота погашения.
6. Минимальная сумма ежемесячного платежа.
7. Счет застройщика в банке, на который потребуется переводить денежные средства.

Погашение задолженности происходит в соответствии со специально составленным фирмой графиком. Он обязательно прикрепляется к договору. Документ содержит в себе сведения относительно дат и размеров платежей, которые покупателю нужно вносить каждый месяц.

При предоставлении отсрочки платежа застройщик должен внести изменения в данный график, указав в нем длительность ее действия и дату, когда покупателю потребуется начать погашать задолженность.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски продавца

Заключению такого рода договоров сопутствует львиная доля рисков. Наиболее рискованной сделка является для самого собственника.

Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке.

Небольшой гарантией собственного спокойствия собственника будет справка о доходах покупателя с постоянного места работы. Однако и это не является панацеей. Ведь человек может не только лишится работы в любое время, но и потерять жизнь. И тогда по обязательствам будут отвечать наследники.

Ещё большим риском является возможность того, что недобросовестный покупатель может попытаться заключить аналогичную сделку либо сделку по продаже единым платежом в отношении квартиры с привлечением третьих лиц.

Классическая схема: после заключения договора вносятся 4-5 выплат, для установления доверительных отношений и снятия подозрений со стороны собственника.

Затем снимаются обременения под предлогом взятия кредита под залог имущества и расчёта с продавцом. Далее находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении данного объекта недвижимости.

Покупателю предлагается сумма для приобретения, которая в выгодную сторону отличается от рыночной, и после оформления покупки мошенник скрывается с полученной от продажи выручкой.

Таким случаям сопутствуют не только судебные разбирательства, но и возбуждение уголовного дела по факту мошенничества в отношении  лиц, совершивших махинации.

Чтобы уменьшить вероятность совершения мошеннических действий, необходимо на этапе заключения договора заверить его у нотариуса, с пометкой «квартира с обременением», приобретать такую квартиру вменяемый человек точно не станет.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Банк выдает вам немаленькую сумму денег в долг, при этом его задача – заработать как можно больше. Поэтому всегда читайте договор, прежде чем подписать его. Уточните, какие дополнительные расходы, помимо первоначального взноса, вам придется понести (к примеру, пошлина за регистрацию, комиссия банка), есть ли запрет или пеня на досрочное погашение кредита. Некоторые банки берут деньги практически за все: за оформление бумаг, рассмотрение заявки, выдачу кредитных средств, перевод денег с вашего счета на счет застройщика и т.д.

Дополнительно вам придется заплатить за страховку жизни и имущества. Иногда банки могут настаивать на страховании риска нарушения условий договора или потери платежеспособности. Ряд необязательных услуг по страхованию вам могут слишком активно навязывать, причем как мелкие, так и крупные компании. Менеджерам, занимающимся выдачей кредита, за то, чем больше он вам «продаст», нередко выдают неплохие премии. Вы имеете право отказаться от допуслуг, иначе, суммировав все, вы с удивлением обнаружите, что кредитная ставка выросла на один-два процента.

Подводные камни могут содержаться в пункте, именуемом «Ограничение прав заемщика». Чтобы защитить себя и заемщика, может быть запрещено продавать, сдавать или делать перепланировку без разрешения кредитора. Это делается для того, чтобы исключить возможность махинаций или порчи имущества.

«Однако если в договоре указано, что нельзя досрочно погасить кредит или банк может «играть» с процентными ставками в одностороннем порядке, знайте – вам навязывают кабальные условия. Порой банки действуют вразрез гражданскому законодательству, в таком случае можно будет обратиться в суд. К сожалению, лишь единицы решаются отстаивать свои права» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.Ru.

Несмотря на то, что многие уже обожглись на валютных кредитах, некоторые россияне продолжают их брать из-за низких процентных ставок. Но в нынешней ситуации, когда курс валют нестабилен, рубль обесценивается, это не просто не выгодно, а очень опасно. Ведь ипотека берется на 5-15 лет. За три последних года курс доллара вырос в два раза. А некоторое время за доллар давали 80 и даже 90 рублей. Таким образом, ежемесячный платеж в валюте оставался тем же, а на деле в перерасчете на рубли приходилось тратить в 2-3 раза больше. Именно поэтому специалисты рекомендуют не испытывать судьбу и брать рублевые кредиты.

Также не имеет смысла соглашаться на «плавающие» ставки. Если сейчас вам предлагают взять ипотеку под 7 процентов годовых, ставку могут повысить как через пять лет, так и через пару месяцев. В один прекрасный день вы придете вносить ежемесячный платеж и обнаружите, что теперь придется платить 12 % годовых.

Прежде чем одобрить или отклонить заявку, в банке изучают ежемесячный доход на всех членов вашей семьи. Если у вас заработная плата высокая, но из всех работаете только вы, вам могут отказать. Высчитывается минимум, который необходим на содержание вашей семьи. Немаловажную роль имеет наличие/отсутствие собственного жилья.

Возможные риски и подводные камни

Оплата стоимости жилья, растянутая во времени, кроме положительных моментов несет в себе определенные риски.

При покупке

Покупатель рискует прежде всего тем, что его доходы могут уменьшиться и платежи станут неподъемными, что в худшем случае приведет к потере и денег, и квартиры. Поэтому желательно составлять договор рассрочки, только если точно уверены в стабильности дохода, и не растягивать его надолго.

Кроме того, следует сохранять все квитанции об оплате во избежание споров с продавцом о размере уже выплаченной суммы.

Чтобы не возникло проблем со снятием обременения после исполнения условий договора, нужно заранее договориться с продавцом о сроках и ответственности.

При реализации

Чем длиннее срок, на который продавец предоставляет рассрочку при покупке недвижимости, тем больше рисков он несет – это и колебания курса рубля, и финансовая ситуация покупателя, и изменение цен на жилье.

Как же продать квартиру или иное жилье без риска? Чтобы максимально обезопасить себя, следует прописать в договоре необходимость содержать помещение в надлежащем виде (на случай расторжения договора и возврата квартиры продавцу), а также постараться не тратить сразу все полученные от покупателя деньги (по той же причине, ведь при расторжении договора деньги придется вернуть).

Ипотека против рассрочки

Давайте сравним, что выгоднее, ипотека или рассрочка и какая между ними разница. Ипотека выдается банком на покупку недвижимости (в данном случае – в новостройке). Рассрочку предоставляет сам девелопер, в договоре он указывает сумму ежемесячного или ежеквартального платежа.

Сроки. Итак, средний срок кредита в первом случае – до 15-30 лет, в зависимости от банка, во втором – максимум 5 лет (бывают и исключения, когда компания предоставляет рассрочку на более длительный срок). Зачастую процентная ставка после того, как объект сдается в эксплуатацию, снижается (этот момент обязательно стоит обсуждать с банком, в который вы обращаетесь).

Первый взнос. Соответственно, от 15 процентов в банках и от 10 процентов у девелоперов. Преимуществом ипотеки является то, что банки выдают кредиты, когда точно уверены в своевременном окончании стройки. Прежде чем дать согласие на выдачу денег, проводится проверка самого девелопера, документации, договоров и т.п. бумаг. Т.е. вы платите еще и за снижение рисков.

Ежемесячный платеж. Так как рассрочку вы платите в довольно короткие сроки, ежемесячный платеж будет в 3-4 раза выше, чем если вы оформите ипотеку.

Ставки. На самом деле банковская процентная ставка не на много выше. Но из-за более длительных сроков, соответственно, переплата выше. Не забывайте за скрытые комиссии, о которых в привлекательных рекламных предложениях зачастую умалчивают. Затраты на оформление и выплату рассрочки ниже. Зачастую девелоперы предлагают льготные условия потенциальным покупателям, если те внесут более 50 % первоначальный взнос.

Документация. Довольно важный плюс кредита от застройщика – отсутствие необходимости собирать ряд документов, страхования жизни и доходов. Таким образом, вы экономите силы, время и деньги. Сделка проводится только между двумя сторонами, без посредников. Требования к заемщику у банка жесткие, но это понятно, если учитывать, чем рискует кредитор, если вы перестанете платить деньги.

В общем, ипотека – отличный вариант для тех, кто может подтвердить свою платежеспособность, есть силы и возможность собрать необходимые бумаги, но у кого недостаточно денег для первого взноса или больших платежей. Рассрочка подходи вам, если вы обладаете суммой для первоначального платежа и действительно сможете погасить кредит за пару лет.

Индивидуальное строительство

В общих чертах идея рассрочки одинакова для всех строительных компаний, где она есть: покупатель вносит сумму частями в период от момента заключения договора до введения дома в эксплуатацию. Каждый застройщик вводит свои ограничения или возможности, изменяющие эту схему. Компания «Новый дом», которая строит деревянные и каменные загородные дома под ключ, работает по такому плану: 30% первый взнос и ежемесячные выплаты оставшейся суммы равными долями. Такая же схема рассрочки практикуется в компании «ЛивинВуд», занимающейся строительством домов из газобетона, кирпича, бруса, СИП-панелей и по каркасной технологии.

Более подробную схему предлагает компания «ЮККА Дом», которая специализируется на строительстве каркасных загородных домов под ключ. Рассрочка идет в четыре этапа: при заключении предварительного договора заказчик вносит сумму от 45 000 рублей; при заключении основного договора выплачивается 65% от общей стоимости дома (с учетом первого взноса); по окончании строительства кровли вносится 25%, и по завершении всех работ – оставшиеся 10%. Объем взносов может корректироваться в связи с возможностями покупателя.

Рассрочка на длительный срок возможна при заказе дома в компании Sun Residence Group: заказчик может выплачивать постепенно 30% от общей стоимости дома на протяжении одного года и 50% – в течение двух лет. До последней выплаты земельный участок остается в залоге у застройщика. Заказать загородный дом под ключ по программе рассрочки можно также в «Строительной Северо-Западной компании», которая занимается проектировкой и реализацией домов из газобетона, каркасных и кирпичных домов, срубов и бань.

Некоторые компании предлагают оплатить строительство дома в два этапа: внесение предоплаты после согласования договора и остальной суммы – после завершения строительства. По такой схеме дома из бруса строит компания «Мечта», где общая сумма делится на две части по 70% и 30%. Поэтапную оплату, привязанную к фактическому выполнению строительных работ, предлагает строительная компания Eco-City, которая строит загородные дома под ключ из структурных изоляционных панелей. Такая программа есть и в компании Grandpine, где можно заказать дом из клееного бруса.

Что такое рассрочка?

На самом деле такая система сотрудничества существует уже давно. В отличие от кредитования, рассрочка рассчитана на короткий срок – обычно она дается максимум на два-три года. Около 30-50 % покупатель платит сразу, остальную сумму вносит в установленные договором сроки частями (раз в месяц, раз в два месяца, раз в квартал и т.д.). Ранее рассрочку давали только до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Очень редко компании предоставляли некий аналог кредита, когда владелец уже мог жить в квартире, но продолжал выплачивать долг. Сейчас же сроки рассрочки увеличили до 3-4 лет.

Порой платеж разбивается на две части: аванс (не менее 50 % от всей суммы) в самом начале и окончательный платеж в конце. Это удобно для тех, кто не хочет рисковать всеми накоплениями, вкладывая их в новостройку, т.к. боится, что строительство может «заморозиться». Или же если у вас есть энная сумма денег, своя квартира, которую вы в дальнейшем планируете продать, чтобы выплатить рассрочку. Как только дом сдается в эксплуатацию, вы реализуете недвижимость и отдаете остаток. При этом нет необходимости делать промежуточные платежи.

Также данный вариант интересен инвесторам. Вложив в «однушку» половину стоимости, скажем, полтора миллиона рублей, после окончания строительства реализуем ее по среднерыночной стоимости – где-то за 6 миллионов рублей. Полтора миллиона выплачиваем застройщику, три миллиона оставляем себе. Это грубые расчёты, ведь вам придется заплатить налоги, рассчитать риски, угадать, когда купить, а когда продать объект.

Очень многих пугает рассрочка, ведь какой смысл застройщику брать всего 50 % и ждать остаток год? Ведь покупатель может не успеть выплатить всю сумму до указанной даты, плюс, следует учитывать такое понятие, как инфляция. Дело в том, что в цену входят не только все расходы на стройку и монтажные работы, но и закладывается процент на тот случай, если стоимость материалов и услуг рабочих вырастет. Резко подорожать себестоимость квадратного метра не может, а инфляция попросту не успевает «съедать» прибыль.

Покупая квартиру в рассрочку, вы в любом случае платите больше, чем если бы сразу внесли всю сумму. К примеру, объект стоит 6 миллионов рублей. В зависимости от компании, вы платите не менее 3-х процентов – 180 тысяч свыше. Редко какой девелопер согласен предоставить беспроцентный кредит.

Кстати, если недвижимость куплена в ипотеку, она изначально уже ваша. Но банк потребует с вас целый пакет документов, чтобы удостовериться в вашей платежеспособности. Девелопер не столь требовательный к потенциальному покупателю, ведь пока вся сумма не будет выплачена, оформить право собственности вы не сможете.

Девелопер, предоставляющий рассрочку, страхует себя со всех сторон. Поэтому, если вы уверены в себе и своих силах, рассмотрите такой вариант сотрудничества. Из минусов для вас – ежемесячный платеж на порядок выше, чем по ипотеке, за счет более коротких сроков погашения. Но не стоит вестись на слишком заманчивый вариант, ведь здесь может быть подвох.

Для девелопера: покупателей больше, риски выше

Для застройщика ипотечные покупатели в целом выгоднее тех, кто пользуется рассрочкой: если при ипотеке вся сумма за покупку квартиры сразу падает на счет строительной компании, то при рассрочке оплату приходится ждать несколько месяцев.

«Именно поэтому некоторые компании и взимают проценты: суть в том, чтобы компенсировать отсрочку поступления оплаты за квартиру», — объясняет директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Но, отмечают эксперты, такой механизм, как рассрочка, позволяет расширить круг потенциальных покупателей. К ним прибавляются, например, те, кому банк не одобрил кредит, у кого беда с документами.

Если проводить сравнение с субсидированной ипотекой, когда застройщик компенсирует банку льготный процент для клиента, то при рассрочке затрат нет, но есть риск, что у покупателя возникнут проблемы с выплатами. При этом, как отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, застраховать себя на случай невыплаты покупателем долга по рассрочке застройщику достаточно проблематично.

Трудности с выплатой долга: отсрочку переоформят в ипотеку, уже уплаченное – вернут. В теории
Пени, штраф и даже расторжение договора с удержанием некой суммы по нему в пользу застройщика грозят покупателю квартиры за просрочку платежа по рассрочке, перечисляет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Так, согласно законодательству, в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, обращает внимание директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. Это если квартира приобретена в рамках ДДУ

При покупке квартиры по договору купли-продажи размер неустойки регулируется самим покупателем и застройщиком, говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Как правило, по ее словам, за просрочку платежа назначается пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. Причем за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание расторгнуть договор

Это если квартира приобретена в рамках ДДУ. При покупке квартиры по договору купли-продажи размер неустойки регулируется самим покупателем и застройщиком, говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Как правило, по ее словам, за просрочку платежа назначается пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. Причем за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание расторгнуть договор.

Застраховаться на случай непредвиденных жизненных ситуаций заемщик может, но только по собственной инициативе: «Механизм страхования не предусмотрен условиями рассрочки застройщика, но сам покупатель может в частном порядке обратиться в страховую компанию и застраховаться», — отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Впрочем, как утверждают сами застройщики, они всегда готовы идти навстречу клиенту и предложить ему, как вариант, переоформить рассрочку в ипотеку.

«В 99% случаев, если клиент по той или иной причине не может выплатить долг вовремя, мы идем навстречу и переоформляем отсрочку платежа на ипотеку, — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). — За более чем три года реализации «Нового Зеленограда» у нас было всего два случая, когда с клиентом пришлось расторгать договор отсрочки – причиной тому стали сложные жизненные обстоятельства и срочная необходимость в крупной сумме денег. Уже внесенные платежи мы вернули без каких-либо санкций».

Если покупатель все-таки не выплачивает долг по рассрочке, застройщик может прибегнуть и к радикальным мерам – расторгнуть договор долевого участия. «В этом случае застройщик возвращает полученные ранее деньги на расчётный счет клиента, а далее идет в суд за возмещением с клиента неустойки по сумме штрафов по невыплатам», — объясняет руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.